Останнім часом знаходив декілька покрокових
інструкцій та тематичних рекомендацій перед інвестуванням у житло в
новобудовах. Пропоную свій варіант як, не будучи експертом, можна власноруч отримати
купу важливої інформації, що може вплинути на Ваш вибір.
Рекомендація перша –
не біжіть одразу за консультацією до менеджера в гарненький офіс продажів із безліччю
кольорових сегрегаторів та сертифікатів на стінах – це другий крок і Ви маєте
до нього підготуватися.
«ПІДГОТОВЧІ РОБОТИ»:
1.Відвідайте
офіційний сайт об’єкту який вподобали, детально вивчіть усю представлену
там інформацію. Зазвичай Ви зможете знайти там відомості про замовників та
підрядників, інші проекти, в яких вони брали участь, посилання на дозвільні
документи. Поцікавтеся відгуками на якомусь сторонньому тематичному форумі.
Якщо нічого цього не знайдете – це має бути перший привід замислитися.
2.Коли картина в
цілому буде більш-менш зрозумілою, почніть свій аналіз з офіційного сайту Державної архітектурно-будівельної інспекції
України http://www.dabi.gov.ua/ . Юзабіліті в нього шкутильгає, але там є два
важливі реєстри: реєстр виданих ліцензій та реєстр дозвільних документів.
В реєстрі дозвільних
документів Ви можете отримати інформацію про:
1) Безпосередньо об’єкт будівництва та його категорію.
2) Замовника,
проектувальника та підрядника.
3) Технічний та
авторський нагляд.
4) Земельну ділянку.
5) Дозвільний документ
(декларація про початок будівельних робіт чи дозвіл) та орган, що його видав.
6) Земельну ділянку,
на якій виконується будівництво.
(Погодьтеся - це вже
не мало!)
В реєстрі виданих
ліцензій, відповідно, - Ви можете перевірити наявність ліцензій у підрядників та
строк їх дії.
3. Коли коло учасників
проекту буде з’ясовано – державний реєстр юридичних осіб
в допомогу! https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch - безкоштовно вивчайте детальну
інформацію про всіх заявлених учасників по їх коду чи назві. Обов’язково звертайте увагу на засновників, розмір
статутного капіталу, наявність відомостей про перебування особи в стані
припинення чи банкрутства, санації, на дані про відкриті виконавчі провадження.
4. Знаючи кадастровий
номер земельної ділянки (Ви з легкістю дізнаєтеся його якщо не з даних на
офіційному сайті проекту, то в менеджера з продажів точно) Ви можете знайти її
тут - http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta і, щонайменше, пересвідчитися у чий
власності вона перебуває. За бажанням можна зареєструватися і отримати більш
детальну інформацію про право власності на земельну ділянку та зареєстровані
речові права на неї.
5. Занотуйте все, що Вас
цікавить чи викликає сумніви - сформулюйте питання.
Таким чином,
витративши кільканадцять хвилин Вашого часу, Ви будете готові до дійсно конструктивної
бесіди с привітною дівчиною-менеджером у зручному офісі з продажів за
філіжанкою кави на теми більш суттєві, аніж «головною особливістю нашого
комплексу є чудовий краєвид».
При
цьому, якщо дівчина не привітна або кави не буде – це теж привід замислитися (як
на мене).
ЗУСТРІЧ ІЗ МЕНЕДЖЕРОМ З ПРОДАЖІВ:
Про привітність
менеджера досить, бо якщо Ви виконаєте рекомендовані вище «підготовчі роботи», то
концентруватися обоє будете саме на документах.
Добре буде, якщо Ви
будете з кимось, хто зможе допомогти Вам не пропустити щось важливе. В
крайньому випадку – нотуйте результати того, що будете встановлювати під час
вивчення наданих для ознайомлення документів (на отримання ксерокопій не
розраховуйте), аби їх можна було вдома спокійно порівняти з «накопаною»
самостійно інформацією.
Просіть у менеджера виймати
з товстенного сегрегатора саме ті документи, які Вас цікавлять:
1) Документи, що засвідчують право власності чи
користування землею, договір оренди / суборенди. Подивіться на строк їх дії.
Спросіть копію рішення міськради про надання землі в оренду. Зверніть увагу на
цільове призначення земельної ділянки.
2) Дозвіл на будівельні роботи.
3) Ліцензію на будівельні роботи.
4) Договір генерального підряду. Зверніть увагу на
заявлений в договорі строк прийняття об’єкту будівництва в експлуатацію.
5) Попросіть проектну документацію.
АДЕКВАТНА НАПОЛЕГЛИВІСТЬ
Вас ніхто не обмежує часом, проте й не намагайтеся
перевернути свій візит до офісу з продажів на позапланову перевірку
Держархбудінспекції. Ви – не Держархбудінспекція, а офіс із продажів - це лише
офіс із продажів. Навіть, якщо б сама Держархбудінспекція запевняла Вас у
відсутності порушень, повірте - при бажанні їх завжди можна знайти. Отже, не
перебільшуйте.
Пам’ятайте, що будь-яке
інвестування в новобудову – це ризик, при чому, ризик для кожної сторони в
своїй мірі.
Тому, не починайте розмову з менеджером зі слів
«так, я все про вас знаю, бо перерив усі реєстри». Адже, весь подальший
конструктив і бажання щось Вам надавати для ознайомлення, вочевидь, буде
зведене нанівець. Так, Ви інвестор, але Ваша мета на даному етапі не доводити
це, а отримати якомога більше необхідної Вам корисної інформації.
Не оголошуйте одразу менеджеру своїх ані
позитивних, ані негативних попередніх висновків – вони потрібні не йому, а Вам.
Краще проаналізуйте їх самостійно вже поза межами офісу.
Просіть консультацій та коментарів, а не пояснень,
заручіться згодою відвідати офіс ще раз, у випадку виникнення додаткових
питань.
ПРОЕКТ ІНВЕСТИЦІЙНОГО ДОГОВОРУ
Це основний документ, який Ви маєте запросити для
вивчення у менеджера. Не важливо, яку назву він має, адже лише детальне
вивчення змісту проекту інвестиційного договору дозволить зрозуміти усі
хитросплетіння схеми інвестування, що Вам пропонується.
Ви можете, запросити його на початку зустрічі з
менеджером, наприкінці чи в процесі спілкування, або навіть скачати його з
сайту у разі, якщо він буде там розміщений. Проте, «вичитати» його необхідно.
Почніть з аналізу осіб, що підписуватимуть з Вами
договір. З’ясуйте на підставі чого та від імені кого
вони діють, чи мають необхідний обсяг повноважень для укладення таких
договорів.
Уважно вичитайте предмет та зобов’язання, що бере на себе інша сторона. Зверніть
увагу на умови переходу права власності на об’єкт, граничні строки прийняття в експлуатацію та передачі Вам об’єкту, відповідальність за порушення цих строків.
Вивчіть умови здійснення платежів, наявність курсових
поправок, допустимих відхилень від проекту. З’ясуйте Вашу відповідальність за прострочення платежів, можливість
відмовитися від договору у разі порушення його іншою стороною. Приділіть увагу
порядку повернення грошових коштів у разі розірвання договору.
Основна рекомендація – не беріть для вивчення
«козу», «болванку», «пустографку», «шаблон» чи ще щось подібне. Просіть надати
Вам проект договору, максимально конкретизований з огляду на обраний Вами
варіант співпраці.
Якщо Ви згодні на розстрочку – просіть варіант «під
розстрочку» аби чітко розуміти її умови. Якщо готові інвестувати на умовах 100%
передоплати – беріть договір конкретно під цей вид відносин.
Вимагайте одразу вказувати строки будівництва та
кінцевий строк прийняття в експлуатацію, площу об’єкта, графік платежів та перелік будівельних робіт.
І останнє – не підписуйте договір без юриста.